房屋买卖合同纠纷上诉案

文章作者:合肥律师网 | 2019-08-02
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 案件要旨

     离婚协议性质仍为债权协议,一方仅可基于债权请求权向对方主张履行房屋产权变更登记的契约义务,而不能直接发生物权变动的效果。在房屋所有权人未依法变更的情况下,离婚协议不具有对抗外界第三人债权的法律效力。若系争房屋为婚姻关系存续期间所取得,虽只登记在一方名下,仍为夫妻共同财产。但离婚后,登记名义人不得以无权处分为由,对抗不动产物权登记的公示效力,拒绝向善意买受人履行交房过户义务。
 
案情回顾
     系争房屋于2000年10月19日核准登记于马某名下。马某与王某于2013年4月1日签订《离婚协议书》并办理离婚登记手续,约定房屋归王某所有。马某于2015年7月9日办理公证,委托案外人姚某为代理人,代为签订房地产买卖合同、代为办理房地产转移登记等。2015年11月15日,姚某(卖售人,甲方)与詹甲、毛某、詹乙(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》,至该日房屋产权仍登记在马某一人名下。2016年4月,马某通过中介告知买受人系争房屋属于王某所有,因王某不同意出售,合同无法继续履行。所以詹甲、毛某、詹乙提起诉讼,请求:马某继续履行买卖合同并配合将系争房屋过户;马某支付逾期交房违约金。
 
判决结果
     一审法院认为,离婚协议书是以订立契约的方式对婚姻关系解除时财产分割所作的明确约定,实际产权已根据离婚协议归王某所有,应认定马某构成无权处分。因履行不能,合同应予以解除。
 
     二审法院认为,离婚协议书本质上属债权合同,不发生物权变动的效果,系争房屋的所有权并不因此而发生变动。马某不能以其无权处分为由拒绝履行合同。遂改判撤销一审判决,双方继续履行合同,卖方协助买方办理过户手续,赔偿逾期过户违约金。
 
社会意义
     夫妻双方已对离婚财产做出分配约定的情况下,一方擅自处分共有房屋的行为能否对抗善意买受人的问题在审判实践中颇有争议。我们认为,离婚协议属债权合同,不能直接发生物权变动的效果,卖方不得以无权处分为由,拒绝向善意买受人履行交房义务。本案审判对类似案件的审判思路进行了引导,对于此类案件的处理具有借鉴意义。同时,房屋买卖对于市场秩序及居民的家庭生活影响重大,这一判决有利于保护善意买受人的正当利益,维护社会公平正义。
 
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